¿Puedo demandar a la comunidad siendo inquilino?

¿Puedo demandar a la comunidad siendo inquilino?

¿Puedo demandar a la comunidad siendo inquilino?: el arrendatario puede demandar a la comunidad de propietarios, y su fundamento se encuentra recogido en dos preceptos del Código Civil.

Si el arrendatario sufre daños por negligencia de la comunidad, como perjudicado puede ampararse en el art. 1902 del CC que recoge la responsabilidad extracontractual para el caso en que la comunidad decida inadvertir el deber de conservación del inmueble (art.10.1 LPH). En estos casos, para que la reclamación prospere deberemos considerar que se trate de una acción u omisión, cometida con culpa o negligencia y que, a su vez, guarde relación directa con el daño producido. Así lo establece la Sentencia AP Asturias (Sección 6ª) de 14 julio de 2014.

Además, en su condición de arrendatario el artículo 1560 del Código Civil otorga acción directa frente al tercero que cause perturbación en el uso de la finca arrendada.
Los tribunales se pronuncian en este sentido sobre si es el propietario quien debe accionar la reclamación para el inicio de las obras que resulten necesarias, o si existe legitimación a favor del inquilino que sufre daños.

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Pues bien, resulta que la mayor parte de la doctrina considera que el inquilino puede reclamar por su cuenta los daños a la Comunidad de Propietarios cuando esta última ha sido la causante de un perjuicio que le afecta directamente, no siendo necesario que sea el propietario quien ejercite la acción, dado que no se encuentra afectado por la situación y ello redunda en una demora de la reparación muy habitual en la práctica.
La SAP de Cáceres, n.º 338/2015, de 23 de noviembre, despeja ciertas dudas sobre qué acciones corresponde ejercitar en virtud del caso que se trate, y dice así:

«En efecto, la legitimación del ocupante de un piso o local, en tanto en cuanto sea perjudicado por la actuación de la Comunidad, nace de la responsabilidad extracontractual en que ésta haya podido incurrir. Todo ello, sin perjuicio de que el arrendador, en cuanto propietario, tendrá las acciones que nazcan del régimen de propiedad horizontal, y, en general, las que protejan el contenido jurídico y físico de su dominio, mientras que el arrendatario dispondrá de aquéllas que directamente afecten a su patrimonio.»

Dicho lo anterior, resulta interesante conocer el alcance de la legitimación que ostenta el arrendatario para el caso en que no se trate de perturbación relacionada con daños materiales. ¿Qué ocurre si la comunidad impide el normal desenvolvimiento de la vida en el inmueble y obstaculiza el uso pacífico del mismo?

El arrendador (propietario) ostenta la defensa de la posesión frente a las perturbaciones de derecho o jurídicas, pero éste no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la vivienda alquilada, en este caso es el arrendatario quien tendrá acción directa contra el perturbador.

Ahora bien, hay que tener en cuenta que no existe perturbación de hecho cuando el tercero ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde.

La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 1993 nos aclara la diferencia entre las dos formas que adopta esta alteración, y establece que “la noción de perturbación de mero hecho se concreta a supuestos en que un tercero actúa arbitrariamente o por puro capricho o mala fe o con intención ilícita;” y en contraposición sigue diciendo que; “cuando la perturbación la realiza el tercero estimando que le asiste un derecho, la perturbación es de derecho; ya que si el tercero, invocando un título más o menos eficaz, realiza algún acto contra el dominio o alguna de las facultades dominicales en la cosa arrendada, corresponderá al dueño de ella salir a la defensa ante el ataque.”

En lo referente a la perturbación de hecho y la acción directa frente a la comunidad de propietarios, la Audiencia Provincial de Madrid señala en su sentencia N.º 294/2013 de 11 de junio que “el arrendatario sí tiene acción directa contra la Comunidad de Propietarios para reclamar los perjuicios que le han sido irrogados por el incumplimiento de la obligación de mantener en buen estado de conservación el inmueble, prevista en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , toda vez que el artículo 1.560 del cc otorga al arrendatario acción directa contra el tercero perturbador de hecho y a la misma conclusión cabe llegar, teniendo en cuenta la obligación que tiene todo arrendatario de devolver al arrendador la finca, al concluir el arriendo, en el estado en que la recibió; por otro lado, es reiterada la doctrina jurisprudencial que establece que la legitimación para reclamar al amparo del artículo 1.902 del cc , la tiene todo aquel que haya sufrido un daño o perjuicio, en cuanto perjudicado, sin que para ello sea necesario acreditar un título de dominio”.

Por lo tanto, el propietario tiene la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento (posesión útil). Sin embargo, no deberá responder de las perturbaciones de «mero hecho» (actuación arbitraria, o de puro capricho o mala fe o con intención ilícita) que los terceros causen en el uso de la finca arrendada.
De esta forma si estamos ante una perturbación de hecho, el arrendatario tiene legitimación para dirigirse directamente contra el tercero siempre que concurran dos requisitos (SAP Salamanca 7 junio de 2010):

1. Que se acredite la condición de arrendatario.
2. Que se trate de una perturbación material o de hecho y no de derecho.

En conclusión, resulta conveniente realizar un estudio jurídico previo de viabilidad para conocer los límites de la legitimación activa que ostenta el inquilino, tomando en consideración el derecho que ostenta el tercero sobre la parcela, y el grado de arbitrariedad y mala fe que pivota sobre la alteración del uso que se está produciendo.

Autor: Isabel Alonso